定了项目不做精装不让卖了中海万科只好这

年1月1日起，西安新建住宅推行全装修成品交房。这是继年7月1日海南要求全省新建住宅实行全装修后，又一城市加入全装修行列。

事实上，年以来，各地就陆续推出实施新建住宅全装修的时间表，比如年1月起山东全省新建高层住宅需%全装修；年10月1日起浙江全省中心城区出让或划拨土地上的新建住宅需%全装修；往后，河南（年起）、四川（年起）、江苏（年起）等都要陆续推进半数以上或者%全装修。

截至目前，全国累计发布全/精装修政策30余次，涉及到20余个省市。毛坯房正成为过去，全装修时代已经来临。诸如碧桂园、恒大、万科的新房精装修比例已经接近或达到%，中海、金地、华润、绿城、富力、旭辉等也早已超过50%！

同样是做“全精装”，标杆房企能在控制成本的同时做出溢价、赚钱，但大部分中小房企水平还不够，盈利水平与标杆房企差距越来越大，怎么办？

我国住宅全装不到30%，欧美80%

恒大、万科的新房精装率已达%

全装修是指开发商将住宅交付最终用户前，住宅内所有功能空间及固定面、管线全部作业完成，套内水、电、卫生间等日常基础配套设备部品完备，达到可入住的状态。

一、年我国住宅全装修比例要提高到30%

对很多人来说，全装修似乎还是很新的概念。其实，早在年住建部住宅产业化促进中心出台的《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》中，就对全装修住宅装修的材料选择、质量规范提出了明确的要求。

更早的年，当时的建设部发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》就要求加强对住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式。全装修在那个年代就已经开始慢慢兴起。

不过，由于发展时间较短。目前全装修住宅在我国住宅总量中的占比较低，只有20%左右，相比美国、德国、日本、法国、瑞典等发达国家80%以上的住宅全装修比例，我国住宅全装修仍有巨大发展空间。

▲来源：Wind、明源地产研究院

对此，年住建部发布了《建筑业发展“十三五”规划》，当中提到：到年国内新开工精装修住宅将达30%（年在20%左右）。主管部门推广精装交付模式的意图相当明确。

当然，精装修不完全等于全装修（如下表所示），但差距并不是太大——全装修更多是政府的一个底线，要做到啥程度，符合啥要求，精装修实际上是一种业主行为，或者开发商行为。

▲来源：《全装修住宅趋势分析及其优化策略》、天风证券研究所

目前，国内一些发达地区市场也早以精装修为主。早在年，广州的精装修比例已经达70%，年北京的精装修比例已达到55%，年上海中心区精装修比例亦达60%~70%。

二、恒大、万科等新房精装修比例已经达到%

如前文所述，由于精装修可以拉开与竞品的差距，因此标杆房企在这一块的布局很积极。统计数据显示，早在年，房企在一线城市、二线城市、三线城市实现精装修比例分别为61%、41%、30%。恒大、万科、碧桂园的新房几乎%精装修，精装修达到50%以上的房企也不少。

▲来源：天风证券研究所（备注：年年中的数据）

比如旭辉，从年开始全面推行精装战略，逐年提升精装修住宅比例。新开工项目的精装修比例从年的4%，到年提升为73%，年则超过80%。保利发展早在两三年前，即已明确集团年以后所有销售的商品房都将是全装修房。

不过，从总体上来讲，恒大、碧桂园、万科占精装修市场的份额最大，而且跟后面的差距很大（如下表所示）。鉴于这三家房企的销售额也是最大，说明购房者的接受度是非常大的。

▲来源：《中国房地产全装修产业研究报告》

备注：根据年全装修项目规模测算得出

开发商做全/精装修本身

可减少增值税，降成本

为何政策对全装修/精装修如此支持？主要是这是一个对购房者、开发商，以及整个社会都有益的事情。

对社会来说，相比于毛坯房，全装修不需要二次装修，因而减少建筑垃圾，降低消耗排放，更加绿色，实现资源节约。

对购房者来说，全装修可以拎包入住，节省了自己装修的时间；通过专业化设计和施工，能够有效保证房屋的结构安全、消防安全等；通过B2C定制精装模式，可以满足消费者对于个性化服务的需求。此外，全装修费用纳入到商品住宅总价，还可以享受到契税和贷款的优惠。

▲来源：明源地产研究院

当然，开发商最